Mutui, come orientarsi nelle scelte
La riflessione sulle varie opzioni proposte dalle banche. Occorre definire le nostre priorità del quotidiano. L’attualità di questi mesi mostra un aumento dei tassi di interesse
Come possiamo fare se vogliamo raggiungere grandi traguardi ma il denaro non basta? Intendiamoci prima di tutto su quali siano i grandi traguardi. Ciascuno di noi ne ha uno che gli sta più a cuore di altri: acquistare una casa, completare gli studi propri o dei figli, perfezionare le proprie competenze, aprire un’attività in proprio, avviare un’impresa…tutti sogni che richiedono un cospicuo impegno di risorse economiche. Per alcuni di questi traguardi ci si prepara per anni risparmiando, come formiche lungimiranti, per anni prima di lanciarsi; in altri casi non si ha tale possibilità, sia perché risparmiare è diventato sempre più difficile sia perché non se ne ha il tempo. Trovare le risorse è allora fondamentale per dare realtà ad un’ideale, ad un sogno o semplicemente ad una necessità non più rinviabile.
Parliamo di importi di credito importanti che richiedono molti anni per essere restituiti e che soprattutto necessitano di garanzie reali, o meglio, di un “pegno”, cioè in un bene reale da porre a garanzia del finanziamento erogato. Questo bene è molto spesso una proprietà immobiliare, un terreno, un oggetto di grande rilevanza, che possiede un valore superiore all’importo che la banca ci concede.
Questo bene può essere nostro o di altri, disponibili a concedere di vincolarlo a garanzia del credito. Le forme di finanziamento di questo tipo sono dette “mutui ipotecari” o fondiari a seconda che siano diretti o meno all’acquisto del bene stesso dato a garanzia. Il finanziamento per l’acquisto di una casa che viene, essa stessa, data a garanzia è di tipo fondiario e l’ipoteca registrata sull’immobile è sempre di primo grado; diversamente ottenere liquidità garantendo con una proprietà già posseduta da luogo ad un mutuo di tipo ipotecario e l’ipoteca può essere anche di secondo grado. Il grado indica il diritto di privilegio che il creditore (che concede il finanziamento) ha sul bene, in altre parole chi viene soddisfatto prima in caso di vendita forzata del bene stesso.
Molti di noi hanno sperimentato questa forma di finanziamento per l’acquisto dell’abitazione nella quale vivono, iscrivendo sulla stessa un’ipoteca di primo grado a favore della banca erogante. Esistono molte formule per definire con la banca la modalità più opportuna per restituire il denaro prestatoci, generalmente in un arco temporale esteso dai 10 ai 30/35 anni con formule a tasso fisso, tasso variabile o variabile con soglia massima sul costo della rata mensile; esistono mutui a rimborso mensile o mutui a rimborso semestrale; in alcune banche a rata fissa e durata variabile…insomma, ce n’è per tutti i gusti!
Ma come orientarsi in queste scelte? Occorre definire in primo luogo le nostre priorità del quotidiano: se abbiamo uno stipendio fisso sarebbe meglio definire una rata fissa che non cambi nel tempo, soggetta alle oscillazioni dei tassi di interesse del mercato finanziario; in questo modo ci perdiamo la possibilità di avvalerci di eventuali livellamenti più vantaggiosi dei tassi di interesse, ma ci proteggiamo dalla possibilità di rialzi che potrebbero comportare un aumento dei costi mensili (o semestrali) incidendo pesantemente sul budget familiare. La regolamentazione fortunatamente concede, con relativa semplicità, di poter adeguare il mutuo in corso alle nostre esigenze qualora la variazione dei tassi di mercato non risultassero più confacenti alle caratteristiche del nostro contratto.
L’attualità di questi mesi ci mostra proprio questa problematica: i tassi di interesse, tenuti molto bassi dalla Banca centrale europea per un lungo periodo, hanno favorito l’acquisto di mutui a tasso variabile ma ora, con il rialzo improvviso per gli effetti inflattivi dovuti alla guerra in Ucraina, il costo della rata mensile è cresciuta di conseguenza con un aumento di oltre il 20% del costo. Cosa fare allora? Nell’ultima legge finanziaria ci sono delle norme che consentono di poter passare il mutuo da tasso variabile a tasso fisso senza costi aggiuntivi, obbligando le banche ad offrire un valore adeguato del tasso collegandolo ai valori più convenienti stabiliti dagli indici “Euribor 3 mesi” relativi alla durata residua del prestito. Questo non consentirà un immediato abbattimento dei costi della rata, ma potrà certamente mettere in sicurezza il mutuo dai possibili futuri probabili rialzi.
È molto difficile capire oggi se la condizione di inflazione, cioè l’aumento dei prezzi al consumo, continuerà e se questo determinerà un nuovo, ulteriore, aumento dei tassi, oppure se questi si stabilizzeranno o addirittura scenderanno. Un elemento sembra trovare maggiore accordo tra tutti gli analisti: la scarsa probabilità di un ritorno a breve dei tassi bassissimi, come li abbiamo visti negli ultimi dieci anni.
Ciò significa che sarà necessario per molte famiglie trovare un giusto adattamento alle nuove condizioni, facendo i conti con il rialzo dei costi e decidendo se accogliere il rialzo e fissarlo per un medio periodo o se attendere, rischiando altri possibili aumenti dei costi, attendendo di leggere l’evoluzione delle condizioni finanziarie europee. Ciascuno dovrà adeguarsi guardando alle proprie capacità economiche e alle offerte migliori che le banche propongono. In caso di dubbi o difficoltà potete consultare la Fondazione Salus Populi Romani, anche solo per un consiglio o una valutazione delle proposte.
7 marzo 2023